דווקא עכשיו: כל הסיבות להשקיע בסופרמרקטים בגרמניה

שנת 2022 תירשם כשנת מפנה בכלכלה העולמית. האינפלציה במדינות המפותחות הרימה את ראשה ורשמה שיאים שלא נראו שנים, ולא הותירה לבנקים המרכזיים ברירה אלא להעלות את הריבית מהר ובחדות.

וכך, אחרי יותר מעשור של ריבית קרובה לאפס, שסיפקה רוח גבית לגידול בצריכה ולהשקעות –  הצרכנים והמשקיעים בארה"ב ובמערב אירופה נאלצו להסתגל במהירות לעידן חדש – עידן שבו המחירים עולים בקצב של 9%-10% בשנה, והכסף (הלוואות) כבר לא זול כפי שהיה. גלי ההדף הורגשו בכל מקום – מהביקור בסופר ובתחנת הדלק ועד לשוקי המניות.

אבל כל משבר יכול להוות הזדמנות למשקיעים ולמשקיעות, גם בסביבה כלכלית מאתגרת. אחת המעניינות שבהן היא השקעה בנדל"ן של רשתות סופרמרקט בגרמניה, הפועלות במרכזים מסחריים שכונתיים. מדובר בסוג השקעה שאולי אינו פופולארי יחסית, אך כולל לא מעט יתרונות שחשוב להכיר.

מכירות המזון שומרות על יציבות

ההתפתחויות בכלכלה העולמית לא פסחו על גרמניה: אחת הכלכלות החזקות בעולם, והמובילה באירופה, נפגעה מהמלחמה בין רוסיה לאוקראינה, בשל התלות הרבה שלה בגז הטבעי הרוסי. בקיץ האחרון דווח על שורת מפעלים בגרמניה שעצרו את הייצור, על רקע עלייה של מאות אחוזים במחירי האנרגיה. בינתיים אמנם נראה שמשבר האנרגיה אינו חמור כפי שצפו: מחירי החשמל הסיטוניים בגרמניה צנחו משיא של יותר מ-800 יורו למגה־ואט שעה באוגוסט, ל-280 בשבוע הראשון של דצמבר. החוזים על גז טבעי למשלוח ברבעון הראשון של 2023 נסחרים ב-135 יורו למגה־ואט שעה, לעומת 300 יורו בקיץ.

ובכל זאת, אי אפשר לומר שהגרמנים אדישים לעליות המחירים, שהסתכמו בכ-10% בשנה האחרונה (נכון לחודש נובמבר 2022). כתוצאה מכך, הם קונים פחות מוצרי מותרות ורכישות גדולים. על איזה סוג קניות לא מוותרים? של מוצרי צריכה בסיסיים, כמו מזון. זה לא מפתיע: היסטורית, קניות המזון הן האחרונות להיפגע ולכן הן חסינות יחסית מפגיעה בזמנים מאתגרים לכלכלה, כמו תקופה של אינפלציה גבוהה, או משבר הקורונה.

זה לא נכון רק בגרמניה, אלא בכל מקום בעולם. אז למה שוק הנדל"ן של סופרמרקטים בגרמניה כל-כך מעניין? בגלל שילוב של כמה גורמים ייחודיים, שחברו להם יחד:

שיטת מתן הרישיונות לסופרמרקטים בגרמניה פועלת לטובת משכירי הנכסים

"גרמניה, בשונה מישראל, מעניקה רישיון לפתיחת סופרמרקט במיקום מסוים בהתאם לגודל האוכלוסייה באותו אזור", מסביר ערן שלו, מנהל השיווק והמכירות של חטיבת הנדל"ן ב-IBI בית השקעות, המשקיעה בשנים האחרונות בשוק הגרמני באמצעות PILLAR, זרוע ההשקעות בנדל"ן מניב.

"בישראל, אם רשת גדולה מפעילה סניף סופרמרקט מצליח, אין מניעה שרשת מתחרה תפתח סופרמרקט משלה בנכס צמוד. בגרמניה זה לא ניתן, מאחר שהרישיונות לפתיחת סניפי סופרמרקט באזור מסוים ניתנים בהתאם לקצב הגידול באוכלוסייה באותו אזור. כתוצאה מכך, רשתות הסופרמרקט הגדולות באירופה מתייחסות למיקומי הסניפים שלהן כאל נכסים אסטרטגיים, ונוהגות לשכור את המיקומים האלה בחוזים ארוכי טווח".

הגרמנים עדיין מעדיפים לקנות בסופר השכונתי ולא באונליין

שלו מדגיש שבגרמניה לא מקובל לקנות מזון ברשת. "רוב הגרמנים עורכים את הקניות בסופר במרכז המסחרי השכונתי. ברוב המרכזים המסחריים השכונתיים בגרמניה פועלות רשתות מזון ופארם אירופאיות ענקיות, כמו NETTO ,EDEKA ,ALDI ,REWE ו-ROSSMANN. אלה רשתות ענק, עם הכנסות של עשרות מיליארדי אירו בשנה – כלומר הן חסינות יחסית בפני האטה כלכלית. לידן, אפשר למצוא במרכזים המסחריים עסקים שכונתיים כמו קצב, מספרה וכדומה, וגם סניפים של בנקים ודואר".

הריבית בגרמניה עדיין נמוכה יחסית לשאר העולם

לפני תחילת העלאות הריבית, הריבית בגרמניה הייתה שלילית, ולכן גם היום, לאחר העלאות הריבית, ניתן לממן עסקאות נדל"ן בגרמניה בריביות סבירות ונמוכות יותר בהשוואה למדינות רבות.

מחירי השכירות של נכסים מסחריים בגרמניה צמודים למדד

"הנורמה בגרמניה היא שחוזי שכירות של נכסים מסחריים כוללים הצמדה למדד", מציין שלו. "המשמעות היא שחוזי השכירות מגנים על המשכיר בתקופה שבה האינפלציה עולה, כפי שאנו חווים בישראל כעת".

6 מרכזים מסחריים עם שוכרי עוגן חזקים

כדי למצות את הפוטנציאל הטמון בהשקעה במרכזים מסחריים המאוכלסים על ידי רשתות סופרמרקט בגרמניה, חברה PILLAR לקרן ריאליטי, קבוצת קרנות ההשקעה בנדל"ן הגדולה בישראל, המנהלת פורטפוליו נכסים בהיקף של כ-3 מיליארד דולר ברחבי העולם.

בימים אלה, הן חוברות שוב להשקעה משותפת ב-6 מרכזים מסחריים בערים פוטסדאם, דרזדן ורוסטוק. בין היתר, מדובר בהשקעה במרכז מסחרי בשטח של כ-9,200 מ"ר בפוטסדאם, עם שוכרי עוגן כגון רשת הסופרמרקטים REWE ורוסמן, רשת פארם מהגדולות באירופה. התפוסה בנכס כיום מלאה.

רוצים לשמוע עוד על הזדמנות ההשקעה החדשה בגרמניה? לחצו כאן

בדרזדן, עיר הבירה של מדינת סקסוניה, שאוכלוסיית המטרופולין שלה כוללת למעלה מ-1.4 מיליון תושבים, ניתן להשקיע במרכז מסחרי המוקף בשכונת מגורים, הכולל למעלה מ-40 חנויות ועסקים חיוניים, בהם רשת הסופרים EDEKA, רשת ROSSMANN, סניף דואר, סניף בנק ועוד. מרכז מסחרי נוסף בדרזדן כולל 3 קומות, מאוכלס כיום בתפוסה מלאה וקיימת אופציה להוספת פאנלים סולריים או מערכות קירור על גג הנכס.

ברוסטוק, העיר הגדולה ביותר במדינת-מערב פומרניה, הנמצאת במרחק של כ-2.5 שעות נסיעה מברלין, ניתן להשקיע במרכז מסחרי המוקף בקומפלקס מגורים גדול, המאוכלס בתפוסה מלאה, כולל שוכרי עוגן חזקים כגון הרשתות נטו ורוסמן. מרכז מסחרי מעניין להשקעה נוסף ברוסטוק כולל 3 קומות, מאוכלס ב-100% תפוסה על-ידי מספר שוכרים, ביניהם רשת הסופרים PENNY ומשרדים של AOK, מחברות הביטוח הגדולות בגרמניה.

"אנו מאמינים שהשקעות בנכסים מסחריים בגרמניה, עם רשת סופרמרקטים כשוכר עוגן, הן אפיק השקעה מעניין ויציב לאורך זמן, ובמיוחד באקלים הכלכלי הנוכחי", מסכם שלו. "המטרה היא להגדיל משמעותית את הפורטפוליו שלנו בתחום הזה בשנה הקרובה".