דירה או שוק ההון? חמש שאלות שעוזרות לקבל החלטה

שוק הנדל”ן לא יורד מסדר היום בישראל וכתבות על נדל”ן מצליחות עדיין להשתחל בקלות אל רשימת הכתבות הנקראות ביותר בכל אתר חדשות בישראל.

שר האוצר, משה כחלון, ממש נחוש לצנן את שוק הנדל”ן. הוא מתחייב בכל ראיון ותוכנית טלוויזיה להוריד מחירים, ואף התנה את מועמדותו בבחירות הבאות בכך שיצליח במשימת הנדל”ן שהציב לעצמו.

ועדיין, אנשים רוכשים דירות, גם למגורים וגם להשקעה. פחות, אבל ממשיכים.

אם יש ברשותכם סכום כסף המתאים לרכישת דירה (כולו או חלקו+משכנתא), האם הייתם קונים בשלב זה דירה?

אנחנו רוצים לתת בקצרה חמש נקודות מנחות כבסיס להשוואה בין הכדאיות שברכישת נדל”ן בנקודת הזמן הנוכחית לבין הפניית הכסף לתיק השקעות מנוהל.

בנג’מין פרנקלין אמר ש”בעולמנו, אין דבר שניתן לומר עליו כי הוא בטוח, למעט מוות ומסים.” ואכן, גם על נדל”ן אנחנו צריכים לשלם מסים.

המס המשמעותי ביותר כיום הוא “מס רכישה” בשיעור של 8%-10% משווי הדירה שתרכשו, בהתאם לשוויה (מלבד על דירה ראשונה, הפטורה). מס רכישה הוא סוג של קנס. אם אתם רוכשים דירה להשקעה ומצפים ליהנות משכר דירה עבור השכרתה, בשלוש עד ארבע השנים הראשונות, שכר הדירה בעצם יממן את מס הרכישה ששילמתם בעת הרכישה.

ככל שהמס גבוה יותר כך הוא מוריד את האטרקטיביות של העסקה, מאחר שהתשואה על הנכס יורדת.

בגלל שהמס משולם מראש, כבר בעת הרכישה, הוא שקול להפסד הון עבור הרוכש/ת.

קיים גם מס על הכנסות משכר דירה העולות על כ-5,000 ש”ח בחודש.

חוק מס ריבוי דירות, הידוע יותר כ”מס דירה שלישית”, התאדה מעל פני האדמה, אבל השאלה היא האם הטלת מס משמעותי על הכנסות מנדל”ן היא רק שאלה של זמן? הממשלה התקרבה לכך מאוד, דעת הקהל חיובית ברובה ואף אחד לא יופתע כשזה יחזור לסדר היום.

כמובן שגם על רווחים משוק ההון יש מס, בשיעור של כ-25% על רוב אפיקי ההשקעה. אבל, בתכנון נכון והוליסטי של תיק השקעות, אפשר לעשות שימוש במכשירי השקעה מסוגים שונים כדי להקטין את תשלום המס (למשל, קרן השתלמות הפטורה ממס רווחי הון).

כאן קיים יתרון משמעותי לשוק ההון. זה די ברור, כאשר קונים נכס מאבדים את יתרון הנזילות. אם נצטרך סכום מסוים של כסף, לא נוכל למכור רק חלון או דלת. תיק השקעות נזיל בכל רגע, וניתן למכור ולממש חלקים ממנו בגמישות מקסימלית.

שוק הנדל”ן נמצא בנסיקה בעשור האחרון. יכול להיות שיש לנו זכרון קצר (ונעים) אבל היו שנים רצופות וארוכות בהן מחירי הדירות בישראל דווקא ירדו.

אבל יודעים מה? גם שוק ההון עולה. הנה תרשים של ביצועי מדד המניות תל אביב 25 (בכתום) מול מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (בכחול) ומול מדד התשואה הכוללת (באפור). הגרף הזה מתאר את מה שקרה ב- 22 השנה האחרונות, פרק זמן לא מבוטל למי שמסתכל במונחי השקעה.

אז נכון, שוק הנדל”ן בהחלט הניב תשואה, אבל אולי לא כדאי להסתכל רק מהמראה האחורית, אלא קדימה, והשאלה היא לאן אנחנו הולכים מכאן.

תרשים מעניין נוסף מתאר את השינוי הריאלי במחירי הדירות ושכר הדירה.

מה אפשר להסיק ממנו? שמחירי הדירות נסקו אבל שכר הדירה לא הדביק את הקצב. זה רלוונטי במיוחד עבור מי ששוקל רכישת דירה להשקעה.

ועוד לא דיברנו על הצדדים הנלווים לדירה להשקעה: הצורך לטפל בדירה, למצוא שוכרים ולהיות בקשר רצוף עמם, לספוג פחת כשהמזגן הלך וגם כשדוד השמש עושה סימני עייפות.

וכדי לסכם את העניין, נזכיר את המחקר שביצע בנק ישראל בו הוא השווה בין כדאיות ההשקעה בנדל”ן להשקעה בשוק ההון לטווח ארוך – 30 שנה.

תוצאות המחקר הראו שהשקעה בשוק ההון עדיפה על פני השקעה בנדל”ן בטווח זמן ארוך, אבל לא בעשור האחרון. טוב, כאמור, כולנו יודעים מה קרה לנדל”ן בישראל בעשור האחרון.

תוכלו לקרוא על זה > כאן

נתייחס לזה בקצרה כי נראה שעניין זה ברור למדי: כאשר אתם משקיעים בדירה בערד או בחיפה, אתה חשופים לנכס אחד בלבד בסקטור בודד. זה בעצם מוסיף משקל וחשיפת יתר לשוק שממילא אתם נמצאים בו כבר, כי יש ברשותכם דירה בה אתם מתגוררים.

תיק השקעות הבנוי נכון מעניק לכם יתרון של פיזור על פני מספר רב של אפיקים, גיאוגרפיות וסקטורים.

לא חייבים לקנות דירה בשביל להשקיע בנדל”ן או בשביל לקבל הכנסה שוטפת.

למשל, “תיק השקעות מניב” מתמקד בבחירת ניירות ערך מניבים וסחירים (גם בתחום הנדל”ן), עם פיזור גיאוגרפי וסקטוריאלי אופטימליים ועשוי להיות רכיב משלים לתיק ההשקעות “המסורתי” שלכם.

בנוסף, יש בישראל לא מעט חברות הפועלות בסקטור הנדל”ן המניב: עזריאלי, אמות, גב ים, מליסרון.

גם עולם הריטים (REIT) הוא גדול ורחב. אפשר לקרוא על ריטים בפוסט המצוין של “הסולידית” כאן. (אגב, בלוג מעולה). כתבנו בתחילת 2016 על השקעה בריטים בארה”ב באמצעות IBI כאן, ויש גם מוצרי השקעה כגון קרנות נאמנות המתמחות בכך.

ו…תמיד אפשר להתייעץ, גם איתנו.

מוזמנים ליצור איתי קשר.