עומדים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? יש כמה מונחי בסיס שחשוב להכיר

השנה החולפת, כמו רבות מקודמותיה, האירה פנים לרבים מהמשקיעים בנדל"ן. גאות מתמשכת ותנופת מחירים בשוק המקומי, בדומה למגמה רוחבית שאפיינה את שווקי הנדל"ן הדומיננטיים מעבר לים, סיפקה עדות נוספת לרתיחה בענף, ולרווחים שגורפים המשקיעים. אלא שאם בעבר הכינוי 'משקיע/ה' הוצמד רק למי שהחזיקו באופן ישיר נכס להשקעה, ונהנו מעליית הערך והתזרים השוטף, המצב בשנים האחרונות משתנה, ומחולל דרמה נדל"נית מסקרנת.

משקיעים רבים בוחרים להתנער מדפוס ההשקעה המסורתי בנדל"ן, בדמות רכישת נכס ריאלי באופן ישיר, ומאמצים פתרונות יצירתיים שמציעות קרנות הנדל"ן האלטרנטיביות, הפועלות בשווקי נדל"ן מחוץ לישראל. את השינוי בדפוס ההשקעה ניתן לקשור למספר גורמים מרכזיים. פרוץ הקורונה והטלטלה שהגיעה בעקבותיה לבורסות, אשר חידדו את הצורך בפיזור כספי ההשקעה גם לנכסים ריאליים בשווקי חו"ל, המאופיינים ברגישות נמוכה לתנועות השוק הסחיר. כמו-כן, אלו בשאיפה לתפקד כרכיב תזרימי בתיק ואף  נטו לשמור על יציבות יחסית גם מול סביבה כלכלית מאתגרת.

בצד זאת, נראה כי התעצמות המגמה מיוחסת בעיקר לעובדה שחלק מפערי המרחק והידע, שניצבו כחסמים העיקריים בכל השקעת נדל"ן מעבר לים, הוסרו. היכולת של משקיעים מהשורה לחבור לגופים מוסדיים וליהנות מהמיומנות, הניסיון והידע של מנהלי ההשקעות, טרפה את הקלפים ועיצבה מחדש את התמונה ביחס להשקעות נדל"ן בחו"ל.

אותן קרנות, בניהן IBI PILLAR, זרוע ההשקעות בנדל"ן של IBI בית השקעות, מגשרות למעשה על הפערים בכך שנוטלות לידיהן את האחריות על ניהול אופרציית ההשקעה מקצה לקצה, ובכך מאפשרות למשקיע להיוותר פאסיבי לחלוטין ולהישען על מומחיות מנהלי הקרן והשותפים האסטרטגיים. אם אתם שואלים את עצמכם "מה זה אומר שותפים אסטרטגיים?", החלק הבא יבהיר את התמונה. הנה מספר מונחי בסיס שחשוב להכיר עוד בטרם החלטתם להשקיע בנדל"ן:

נדל"ן מניב – נכסים קיימים, מכל סגמנט (מגורים, מסחרי, משרדים וכיוצא בזה), המאוכלסים בידי שוכר שמטרתם לייצר למשקיעים תזרים מזומנים שוטף, המתקבל מדמי השכירות המשולמים לאורך כל חיי ההשקעה. המונח "מניב" מתייחס למעשה לכל נכס או שטח נדל"ן המייצר הכנסה שוטפת.

שותף אסטרטגי – גורם הפועל בשוק היעד לאיתור, בחינת וניהול ההשקעה. השותף נוטל את המושכות על כל המשתמע מכך – בחינה של כל פרט ביחס לשוק והנכס הרלוונטי, החל מהתרבות העסקית באזור ועד מגמות דמוגרפיות, זאת בצד שיקוף הסיכונים הכרוכים בהשקעה. לשותף האסטרטגי חשיבות קריטית בשרשרת הערך ובניהול העסקה. לדוגמה, שותפיה של IBI PILLAR הם קרן ריאלטי ואלקטרה נדל"ן, שניים מהשחקנים המובילים בשוק הנדל"ן, המקומי והגלובלי.

הצפת ערך – העלאת שווי מקרקעין באמצעות נקיטת פעולות השבחה, כמו אישור תוכנית מתאר, מתן הקלות בנכס, התרת שימוש חורג, מיתוג מחדש, שיפוץ, שינוי ייעוד ועוד. אלו נועדו להציף ערך ולהעלות את שוויו של הנכס.

בדיקת נאותות (Due Diligence) – בדיקת חברה או פעילות לצורך בחינת כדאיות ההשקעה. בשוק הנדל"ן בדיקת נאותות כוללת בחינה מקיפה של הנכס ברמה המשפטית והכלכלית, מצבו הסטטוטורי, המגבלות והכללים שחלים עליו, סביבת הנכס, פרופיל השוכרים וכל היבט הנוגע בטיב העסקה ויכול למזער, ככל שניתן, את הסיכון בהשקעה.

תזרים שוטף – השקעה בנכס נדל"ן מניב שואפת לייצר הכנסה שוטפת, המתקבלת מדמי השכירות המשולמים לאורך חיי ההשקעה (השכרת הנכס). מדובר בהכנסה כספית, המצטרפת לפוטנציאל הצפת הערך והאפסייד העתידי בנקודת מימוש הנכס.

מימוש (נקודת האקזיט) – יציאה מהשקעה או מפעילות עסקית. בעסקאות נדל"ן מימוש הנכס פירושו מכירה של הנכס לידי בעלים אחרים, זאת לרוב לאחר השבחה או מכירה המשקפת רווח על מחיר הקנייה.

Net Operating Income (NOI) – הכנסות החברה מנכסים מניבים, בעיקר דמי שכירות ודמי ניהול, בניכוי העלויות הנדרשות לתפעול הנכסים (ניהול, ביטוח ותחזוקה שוטפת), אך ללא הוצאות ריבית ופחת.

Cash On Cash (COC) – שיעור התשואה שהנכס מניב ביחס להון העצמי שהושקע. חישוב ה-COC מספק מידע על הרווח לאחר רכישת הנכס.

מולטי פמילי (Multi Family) – מקבצי דיור החולקים מתחם משותף, רשומים בטאבו כיחידה אחת וכוללים שירותים ומתקנים משותפים לכל דיירי הקומפלקס. לרוב, המתחמים בני כמה מאות יחידות דיור, בנות שניים עד שלושה חדרים כל אחת ומושכרות לטווח של כשנה.

סינגל פמילי (Single Family) – בתים פרטיים המיועדים למגורים של משפחה אחת. למעשה, מדובר במעין מוצר משלים למולטי פמילי, ומהווה פתרון דיור עבור משפחות המבקשות לעבור לבית פרטי, גדול ומרווח יותר.

Sub-Market – שוק הנדל"ן אינו עשוי מקשה אחת ומחולק לתתי-ענפים. בין אלו לא בהכרח מתקיימת קורלציה מובהקת וייתכן שתת-ענף אחד יתנהג בשונה ממקביליו. בין אותם תתי-ענפים בולטים ניתן למנות את הנדל"ן למגורים, מסחר, משרדים, מלונאות, לוגיסטיקה ועוד.

אדמיניסטרטור – מנגנון בקרה חיצוני שהקרן ממנה במטרה לייצר פיקוח על פעילות ונכסי הקרן, תנועת הכספים, אופן קבלת החלטות ההשקעה במטרה לרסן יצירת מצג שווא מול המשקיעים.

זה לא רק להשקיע, זה בעיקר עם מי

בשנים האחרונות מוצפים המשקיעים בהצעות להזדמנויות השקעה מעבר לים. דווקא בשל כך, על המשקיעים מוטלת האחריות לבחון כל הצעה ולבחור בגוף ותיק, מקצועי ובעל מוניטין רב שנים. הבחירה בגוף המנהל בעלת משקל כבד בהצלחת ההשקעה. כמו-כן, יש לוודא כי מערכת התמריצים של מנהלי ההשקעה מבוססת על הצלחת העסקה ונגזרת גם משורת הרווח בעת מימוש הנכס. אלמנט זה מבטיח כי לכל הצדדים בעסקה – הגוף המנהל, השותפים והמשקיעים – יש זהות אינטרסים מובהקת בהצלחתה.

בצד זאת, חשוב לבחור בגוף המספק מעטפת ניהולית ותפעולית מלאה, החל מהפקת דוחות, טיפול בסוגיות מיסוי, דיווחים לרשויות הרלוונטיות וליווי צמוד של המשקיע. למעשה, כל אלו ניתנים למשקיעי IBI PILLAR, הנהנים ממגוון רחב של אפשרויות השקעה אטרקטיביות, ברף כניסה נוח יחסית ולצד ליווי ומעטפת ניהולית מקצה לקצה.

לסיכומו של עניין, השקעה בנכס נדל"ן מעבר לים מייצרת הלימה עם האינטרס והצורך המתבקש של המשקיעים – שילוב נכסים המגלמים פיזור סיכונים חכם, ביזור גיאוגרפי ותזרים שוטף עם פוטנציאל אפסייד בעת נקודת המימוש. אבל מעל הכל, השקעה באמצעות PILLAR מאפשרת ליהנות מהניסיון, המקצועיות והידע שנצברו לאורך חמישה עשורים ב-IBI בית השקעות, המוכיחים פעם אחר פעם כי גם בהשקעות נדל"ן – אין תחליף לניסיון.

רוצים לשמוע פרטים נוספים על השקעה עם IBI PILLAR? לחצו כאן