מבלי להשתעבד לנכס: שער הכניסה להשקעות נדל"ן גלובאליות כבר נפתח

נדמה כי מגפת הקורונה עשתה Fast Forward לתהליכים שאמנם היו ברקע עוד טרם פרוץ המשבר, אך סביר כי היינו פוגשים בעוצמתם הנוכחית רק בעוד מספר שנים. אחד מהם נעוץ בשינוי המתגבש בדפוס ההשקעה בנדל"ן, כאשר רבים מהמשקיעים זונחים את השיטה המסורתית – רכישת נכס ריאלי באופן ישיר – ומאמצים פתרונות השקעה יצירתיים שמציעות קרנות הנדל"ן הפועלות בשווקים צומחים מעבר לים.

השינוי שנרקם, וצובר תאוצה, מיוחס להערכתנו לצורך הגובר בשילוב רכיבים אלטרנטיביים מפוזרים גיאוגרפית בתמהיל הנכסים, אך גם למספר סיבות לוקאליות המאפיינות את שוק הנדל"ן בישראל. כך, בין היתר, הכבדת משקולת המיסוי על משקיעי הנדל"ן; מחירים מאמירים הנוגסים בפוטנציאל התשואה השוטפת, משוואת סיכון-סיכוי שברירית במקרה של נזק בנכס או העדר שוכרים; דרישת הון עצמי גבוה מאוד ותפעול הוצאות מעטפת סבוכות הנלוות להשקעה ישירה בנכס נדל"ן.

שילוב הדברים דוחף את המשקיעים לתור אחר הזדמנויות השקעה בשווקי חו"ל, בראשם ארה"ב ואירופה, כשני שווקים רוויים. אלא שאם עד לאחרונה נתקלו המשקיעים במורכבות העצומה של איתור וניהול השקעת נדל"ן באופן עצמאי בשוק זר, המצב בשנים האחרונות השתנה דרמטית ומעצב מחדש את התמונה ביחס להשקעות מחוץ לישראל.

חלק מהגופים הגדולים פתחו שער כניסה להשקעות נדל"ן גלובאליות באמצעות הקמת זרועות ייעודיות, המנגישות למשקיעים עסקאות בסגמנטים שונים, מגשרות על פערי המרחק והידע, ונוטלות לידיהן את מלוא האחריות לניהול ההשקעה. למעשה, המשקיע נותר פסיבי, מתנער מהצורך התפעולי והלוגיסטי הנדרש לתחזוקת הנכס ונהנה מהישענות על יכולות ומוניטין מנהלי הקרן ושותפיהם האסטרטגיים, הלוקחים חלק אקטיבי בניהול ההשקעה.

רב-גוניות בתמהיל ההשקעות הוא אחד האלמנטים החשובים והמתבקשים ליצירת תיק מאוזן. בעוד רבים מהמשקיעים מנסים למצוא את ה"נוסחה" הנכונה, מחקר ענק שנערך ע"י שורת כלכלנים בכירים מארה"ב ובריטניה תחת השם "The Rate Of Return On Everything 1870-2015" חקר את הנושא, יחד עם מאפייני ההשקעה בנדל"ן ובבורסה במשך 130 שנה וקבע שכדאי להשקיע  בנדל"ן. בחו"ל.

החוקרים מצאו שהקורלציה בין שוק המניות לשוק הנדל"ן נמוכה, וכדי לייצר פיזור אפקטיבי בתיק הנכסים, חשוב לשלב השקעות נדל"ן בשווקים זרים. ההסבר לכך נובע מהעובדה כי רוב תיקי ההשקעות והחסכונות הפנסיוניים שלנו מושקעים בשוק הסחיר, ובעיקר מוטים חשיפה לשוק המקומי. כלומר, התיק נושא בסיכון השוק המקומי.

כמו-כן, החוקרים מערערים על התפיסה כי השקעה בשוק המניות בשווקים זרים מספקת לבדה פתרון פיזור אופטימלי. למעשה, בין הבורסות בעולם מתקיים קשר כמעט הדוק, משמע שתזוזות בבורסת וול-סטריט, מייצרות לרוב תנועות דומות בשווקים מקבילים, לרבות בישראל. מנגד, נכסים אלטרנטיביים, בראשם השקעות בנכסי נדל"ן ריאליים, מתנהגים לרוב באופן שונה. אין בניהם כמעט קורלציה, הם לרוב אינם מושפעים האחד מהשני ולא מגלים רגישות לטלטלות השוק הסחיר. למעשה, השקעה בנדל"ן בשווקים זרים היא אמצעי אפקטיבי לפיזור וגידור הסיכונים בתיק הנכסים. בצד זאת, ניתן למנות עוד מספר סיבות התומכות בהשקעה בנדל"ן מעבר לים.

יצירת רכיב תזרימי בתמהיל הנכסים – השקעה בנכס נדל"ן מניב מייצרת לרוב תזרים מזומנים שוטף, המתקבל מדמי השכירות המשולמים לאורך חיי ההשקעה. מדובר בהכנסה כספית קבועה, המצטרפת לפוטנציאל הצפת הערך והאפסייד העתידי בעת מימוש הנכס (נקודת ה'אקזיט').

מנגנון הגנתי מפני אינפלציה – נכסי נדל"ן ריאליים מתפקדים לרוב כחוף מבטחים בעתות של גאות אינפלציונית, בדומה לזו ששוטפת את העולם בתקופה האחרונה. למעשה, מרבית מחוזי השכירות צמודי-מדד, משמע בעלי גידור אינפלציוני מובנה. כמו-כן, השקעה בנכסי מולטי-פמילי לדוגמה, מאופיינת בחוזי שכירות קצרי טווח (כשנה), כך שלרוב קיימת אפשרות להעלות את דמי השכירות בנכס במועד חידוש החוזה ולהדביק את הפער מעליית האינפלציה.

צמצום התנודתיות והפחתת החיכוך מול השוק הסחיר – שוק הנדל"ן הפגין לאורך השנים יציבות בהשוואה לשווקים הסחירים, אשר רגישים במידה רבה להתפתחויות ומאופיינים בתנודתיות. כמו-כן, שילוב רכיב אלטרנטיבי (בלתי-סחיר) עשוי לאפשר ליהנות מערוץ השקעה שכמעט מנוטרל מתנועות השווקים, ושהיה מסוגל להניב תשואה גם מול תקופות שהתאפיינו בהתערערות האיזון הכלכלי.

להשקיע מבלי להשתעבד לנכס – רף ההשקעה בנדל"ן בחו"ל באמצעות גוף ייעודי נמוך משמעותית ביחס לסכום ההשקעה בנכס ריאלי בשוק המקומי. כמו-כן, בהשקעה עם קרן נדל"ן נחסכת מהמשקיע התעסקות בתפעול ה שכר עו"ד, רו"ח וכו', המתלוות לכל השקעה ישירה בנכס נדל"ן. כמו-כן, מדובר בהשקעה פסיבית כך שהמשקיע נשען באופן מוחלט על מקצועיות מנהלי ושותפי הקרן.

פיזור גיאוגרפי וסקטוריאלי – בדומה למסקנה שהציג המחקר האמור, השקעה בנכס נדל"ן מעבר לים מגלמת פיזור גיאוגרפי בפורטפוליו ההשקעות. כמו-כן, בהתאם לסגמנט ההשקעה (מגורים, משרדים, מסחר וכו'), מגולם גם פיזור סקטוריאלי, אשר עשוי להפחית את פרופיל הסיכון הכולל בתיק.

ב-IBI Pillar, זרוע ההשקעות בנדל"ן ריאלי של IBI בית ההשקעות, מספקים למשקיעים גישה להזדמנויות השקעה אטרקטיביות בשווקים צומחים בארץ ומעבר לים. כמו-כן, המשקיעים ב-Pillar רשאים לבחור השקעות ספציפיות מתוך פייפ-ליין רחב, זאת לאחר שכל נכסי ההשקעה המוצעים נבחנו בקפידה ועברו סינון מצד מנהלי הקרן והשותפים האסטרטגיים.

בשורה התחתונה, השקעה בנכס נדל"ן מעבר לים מגלמת פוטנציאל שלא בהכרח אפשר למצוא בחלופות הקיימות בשוק המקומי. ההשקעה בשווקים דומיננטיים בחו"ל מייצרת הלימה עם האינטרס והצורך המתבקש של המשקיעים – שילוב נכסים המגלמים פיזור סיכונים חכם, ביזור גיאוגרפי ורכיב בעל פוטנציאל לתזרים במצבי שוק שונים. ומעל הכל, השקעה באמצעות Pillar מאפשרת ליהנות מהניסיון, המקצועיות והמיומנות של מנהלי הקרן והשותפים האסטרטגיים מהשורה הראשונה בתחום הנדל"ן – בארץ ובעולם.

רוצים לשמוע פרטים נוספים על השקעה עם IBI Pillar? לחצו כאן