מה זה נדל"ן מניב?

מהי הכנסה פסיבית ולמה היא "הגביע הקדוש" של הנדל"ן המניב? איזה סוגים של נכסים מניבים קיימים – ומה חשוב שתדעו על כל אחד מהם? מהם גורמי הסיכון ואיך ניתן להעריך תשואה פוטנציאלית? נדל"ן מניב – מדריך למתעניינות

מערכת בית השקעות IBI
25 ינואר 2024 ב-15:41

נדל"ן הוא הגדרה רחבה לנכסים שאינם ניידים. נדל"ן הוא כאמור גם נכסים, שיש להם ביקוש ברמה כזו או אחרת ובהתאם לכך גם מחיר. אנשים רוכשים נכסי נדל"ן משתי סיבות עיקריות:

  1. נדל"ן לשימוש יומיומי: כאן אנחנו מדברות על מגורים ברמה הפרטית ועל ניהול עסקים/מפעלים/משרדים ברמה העסקית.
  2. נדל"ן להשקעה: מתחלקת לשניים – הונית ומניבה. השקעה הונית מתייחס לנכס כהון, שערכו משתנה בהתאם לתנאי שוק הנדל"ן. הרוכשות והרוכשים, במקרה זה, מקווים לדוגמה שאם רכשו דירה ב-2 מיליון שקל, יוכלו למכור אותו בבוא בסכום גבוה משמעותית מסכום הרכישה ולהרוויח את ההפרש.

המטרה: הכנסה פסיבית קבועה

ברכישת נדל"ן מניב, לעומת זאת, הרוכשות אמורות לקבל מלבד השווי ההוני של הנכס גם תשואה חודשית ושנתית – ובמילים אחרות: הכנסה כספית קבועה מדמי שכירות. כלומר, אם העמדתן להשכרה את הדירה שקניתם ב-2 מיליון שקל, תקבלו עליה מהדיירים השוכרים שכר דירה חודשי בשווי אלפי שקלים, בהתאם למצב השוק, אזור המגורים, מצב הדירה ותנאים נוספים. כמובן, אתן עדיין מקוות לקבל בבוא היום גם תגמול הוני, אם וכאשר תחליטו למכור את הדירה. גובה התגמול, אם אכן יהיה, ייקבע על-פי תנאי השוק בעת המכירה.

שכר הדירה מייצר לכן, בעלות הדירות, הכנסה פסיבית קבועה – זרם מזומנים בלתי פוסק שלכאורה אינו מחייב עבודה מצדכם. למעשה, גם אם תיסעו לחופשה בת חודשיים ולא תפתחו מייל או טלפון אפילו פעם אחת, שכר הדירה אמור לעבור לחשבון הבנק, כמסוכם בחוזה ביניכן לבין הדיירים המתגוררים בנכס.

"אמור" היא מלת מפתח כאן. בפועל, כל בעלי ובעלות הדירות משקיעים זמן וכסף בתחזוקת הדירות שלהם במקרה הטוב – ובניסיון להכניס שוכרים לדירה הריקה במקרה הפחות טוב. כל חודש שהדירה עומדת ריקה הוא הפסד ישיר בשכר הדירה לבעלי הבית. עוד נרחיב על כך בהמשך, בחלק הנוגע לניהול הנדל"ן המניב.

רוצה לשמוע פרטים נוספים על השקעה עם IBI Pillar? לחצי כאן

סוגי נדל"ן מניב ושיקולים בבחירת הנכס

נכסי נדל"ן מניב נחלקים לשני סוגים מבחינת שימוש – מגורים או מסחרי; ולשני סוגים נוספים מבחינת מיקום – בארץ או בחו"ל. בבחירה של נכס נדל"ן מניב הרוכשים אמורים לבדוק האם העסקה הגיונית להם מבחינה כלכלית (כמה כסף הם יכולים להעמיד לצורך הרכישה), מהי רמת הסיכון (מכלול הסיכונים בעסקה) וכמובן, אולי לפני הכל – התשואה הפוטנציאלית על הנכס.

איך זה בא לידי ביטוי בשטח? כמה דוגמאות:

  • יכולת כלכלית: אם נכס הנדל"ן המבוקש עולה 4 מיליון שקל ואין לכן אפשרות להעמיד סכום כזה מבלי להסתכן משמעותית מבחינה פיננסית – אל תקנו. זה עד כדי כך פשוט.
  • רמת הסיכון: מה המצב הגיאופוליטי במדינה שבה אתן מתכוונות לשכור נכס נדל"ן מניב? האם השוכרים שלכן יציבים מבחינה כלכלית? מהן רמות הביקוש באזור הנכס ובאילו מחירים ניתן יהיה למכור את הנכס בבוא היום? כל אלו ואחרות הן שאלות שאתן כרוכשות חייבות לשאול עוד לפני הרכישה.
  • תשואה פוטנציאלית: תשואת הנכס המניב היא פועל יוצא של פרמטרים כמו מיקום הנכס, שטח הנכס, מצב תחזוקה וגורמים נוספים בשוק השכירות. במקרים רבים, התשואה היא הגורם מספר 1 לביצוע עסקאות נדל"ן מניב, ולכן רצוי שתכירו את התשואות שניתנו עד כה ולאחרונה באזור. זכרו: תשואה נמוכה מדי עלולה לגרור אתכן להפסדים, מאחר שלא תכסה את עלויות התפעול.

בבחירת נדל"ן מניב כדאי להביא בחשבון גם שיקולי נוחות. לדוגמה, אם הדירה המושכרת שלכן ממוקמת בארצות הברית או אירופה, מה תעשו כשהדיירים יתקשרו לדווח על צינור שהתפוצץ או על בעיות בתשתית החשמל או מערכת המיזוג? בעיות בנכסים מניבים, עם זאת, לא נובעות רק מגיאוגרפיה. ייתכן בהחלט שתגורו רחוב או שניים בלבד מהדירה המושכרת שלכן – ועדיין הדיירים יצליחו להוציא אתכם מדעתכם בבקשות, תלונות ודרישות חוזרות ונשנות.

מי מנהל את הנדל"ן המניב?

כאן נכנס לתמונה שיקול חשוב נוסף: ניהול הנדל"ן המניב. בניגוד להשקעה במניות או אגרות חוב, שהרווח בהן מהווה הכנסה פאסיבית נטו, נדל"ן מניב מחייב השקעה בתחזוקה, כולל מאמצים במציאת שוכרים וגביית שכר הדירה באופן שוטף. אם יש לכן דירה אחת או שתיים בישראל, אפשרי שתנהלו את המשימות הללו בעצמכן, אבל אם יש לכן מספר דירות ו/או דירות בחו"ל, עדיף להתקשר עם גוף ניהול מקצועי שיעשה בשבילכם את העבודה בתשלום.

במצב כזה, עליכן לפתוח חשבון בנק לניהול הנדל"ן המניב במדינה בו מצוי הנכס. לחשבון זה ייכנסו כל ההוצאות מדמי שכירות, וממנו ייצאו גם כל הוצאות התחזוקה והניהול. יש להעניק לגוף הניהול ייפוי כוח לפעול בחשבון, אבל לשמור לעצמכן את היכולת לראות ולבדוק כל פעולה. היתרון הגדול בהתקשרות עם גוף ניהול היא השקט הנפשי והידיעה שהנכס מנוהל כראוי.

IBI PILLAR, זרוע ההשקעות בנדל"ן מניב של IBI בית השקעות, הקימה ועדת השקעות ייעודית שאחראית על איתור ואישר מוקדים גיאוגרפיים לפעילות, בחירת שותפים וליווי כלכלי ומשפטי עד גיוס הכסף. קיים גם מבקר חיצוני, שבוחן את ההשקעות ומוציא דוחות למשקיעים בתדירות רבעונית ושנתית. המשקיעות יכולות להתעדכן גם דרך פורטל מיוחד, או ביצירת קשר דרך פרטי אנשי הקשר המופיעים במערכת קשרי המשקיעים.

בשורה התחתונה, נדל"ן מניב הוא נכס שמייצר למשכירות ולמשכירים חלוקות שוטפות ורציפות לצד יכולת לייצר הצפת ערך הנובעת מתוכנית ההשבחה. כל זאת בכדי שהמשקיעות והמשקיעים ייהנו גם מרווחי הון בעת המימוש, מעבר לתקבולים השוטפים.

אם הגעת עד לחלק הזה בכתבה, נראה שתחום הנדל"ן המניב מעניין אותך. נשמח לקבוע איתך פגישה בנושא ולהעמיק בו במידה הצורך.

לפרטים נוספים על השקעה עם IBI Pillar לחצי כאן

פרסום זה הינו בגדר פרסום כללי ביחס להשקעה בפרויקט נדל"ן בניהולה של אי.בי.אי אנגליה פורטפוליו בע"מ או אי.בי.אי שותפויות נדל"ן בע"מ (להלן כל אחת: "החברה המנהלת") והוא נועד למתן אינפורמציה ראשונית וחלקית בדבר אפשרות השקעה בפרויקטי נדל"ן בניהול החברה המנהלת. ההשקעה בפרויקטים תוצע ותבוצע על ידי עד 35 ניצעים ו/או משקיעים הנמנים על סוגי המשקיעים המפורטים בסעיף 15א(ב) לחוק ניירות ערך התשכ"ח–1968, והיא אינה מוצעת לציבור או מיועדות לו. פרסום זה אינו מהווה הצעה לרכישת ניירות ערך או הזמנה להציע הצעות לרכישת ניירות ערך שיונפקו בקשר עם ההשקעה בפרויקטי הנדל"ן. המידע הכלול בפרסום זה הוא חומר מסייע בלבד, אין לראות בו בגדר המלצה, חוות דעת או ייעוץ השקעות בקשר עם השקעה, אין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה והוא ואינו מהווה תחליף לשיקול דעתו של המשקיע הפוטנציאלי ו/או לייעוץ מקצועי (כלכלי, משפטי, מיסויי וכד') בכל הנוגע להשקעה בפרויקטים. השקעה בפרויקטי הנדל"ן, ככל שתתבצע, תיעשה רק על בסיס מסמכי השקעה מלאים ומפורטים בכפוף להוראות כל דין. אין בפרסום זה כדי ליצור התחייבות כלשהי של החברה המנהלת ו/או מי מטעמה, והחברה המנהלת ו/או מי מטעמה, לא יהיו אחראיים כלפי כל אדם או תאגיד לכל נזק שעלול להיגרם לו כתוצאה משימוש בפרסום זה או הסתמכות עליו. כמו כן, אין באינפורמציה הניתנת בפרסום זה משום הבטחת תשואה כלשהי. אין להעתיק ו/או להפיץ ו/או לפרסם את האמור, העושה שימוש במידע עושה זאת על אחריותו בלבד.