IBIמגזין

הדלת האחורית של השקעות נדל"ן אלטרנטיביות מסתמנת כשער הכניסה

מאז ומתמיד נחשב ענף הנדל"ן מוקד משיכה עבור משקיעים, הרואים בו אי של יציבות, כזה שגם עיתות משבר כמעט ולא מערערות את מעמדו. בצד זה, בשנים האחרונות מסתמנת מהפכה בענף - זרם גובר של משקיעים נוטש את דפוס ההשקעה המסורתי בשוק הנדל"ן המקומי - ומסיט כספים להשקעות דרך קרנות נדל"ן אלטרנטיביות, הפעילות בעיקר בשווקים דומיננטיים מעבר לים. עד כמה הקרנות מעצבות מחדש את התמונה ביחס להשקעות נדל"ן מחוץ לישראל? ומהן האפשרויות שהן מציעות? הנה התשובות

GettyImages-1136935412 (1)
לירן רבר
מנהל שיווק, חטיבת השקעות אלטרנטיביות
להמשך קריאה
17 ינואר 2022 ב-14:58

השנה החולפת, כמו רבות מקודמותיה, האירה פנים למשקיעים בנדל"ן. גאות מתמשכת ונסיקת מחירים בשוק המקומי, בדומה למגמה המאפיינת את מרבית שווקי הנדל"ן מעבר לים, סיפקה עדות נוספת לרתיחה בענף, ובעיקר לרווחים היפים שגורפים המשקיעים. אלא שאם בעבר הכינוי 'משקיע' הוצמד רק למי שרכש נכס להשקעה, ונהנה מעליית הערך והתזרים השוטף, המצב בשנים האחרונות משתנה, ומחולל דרמה נדל"נית מסקרנת. יותר ויותר משקיעים זונחים את שיטת ההשקעה המסורתית בנדל"ן, בדמות רכישת נכס ריאלי באופן ישיר, ומאמצים פתרונות השקעה יצירתיים ומתוחכמים שמציעות קרנות הנדל"ן האלטרנטיביות.

השינוי המתגבש בדפוס ההשקעה מיוחס לעניין הגובר בשנים האחרונות סביב השקעות אלטרנטיביות, וההכרה בתרומתן לפיזור וביצועי תיק הנכסים, אבל לא רק. המחירים המאמירים בשוק הנדל"ן מצטרפים ליתר האלמנטים המכבידים כיום על משקיעים בזירה המקומית. כך, בין היתר, הכבדת משקולת המיסוי, צורך תפעולי ולוגיסטי שוטף הנדרש לתחזוקת הנכס, עלויות מעטפת יקרות הנלוות להליך ההשקעה, וכן דרישת הון עצמי גבוה מאוד.

פקטורים אלו יצרו משוואת סיכון-סיכוי שברירית, שכן מספיק שצצה בעיה בנכס, בין אם זה נזק, אי-קבלת דמי שכירות או תחלופת שוכרים, זו עלולה לפגוע מהותית בשיעור התשואה. שילוב הדברים, הוביל לכך שמשקיעים רבים בוחרים להדיר רגליהם מהשוק המקומי המסורתי ולהסיט כספים להשקעות נדל"ן אלטרנטיביות בשווקי הנדל"ן בחו"ל, בראשם ארה"ב, כשוק עמוק ותוסס, המסוגל לספק אינספור הזדמנויות השקעה מעניינות.

השקעות נדל"ן מחוץ לישראל נחשבו עד השנים האחרונות לנחלתם הבלעדית של הגופים המוסדיים, שנהנו מחשיפה להזדמנויות השקעה אקסקלוסיביות, שהסתתרו עמוק מתחת לרדאר של משקיעים פרטיים. באחרונה, עם פתיחת השערים גם למשקיעים פרטיים, אלו גילו כי ניצבת בפניהם קשת רחבה של אפשרויות ושיטות השקעה בסגמנטים שונים בשוק הנדל"ן הגלובאלי – בעיקר דרך קרנות נדל"ן מניב וחוב. הנה הסבר תמציתי על כל אחת מהחלופות הדומיננטיות.

קרנות נדל"ן מניב מתמחות בהשקעות בנכסים קיימים, המאוכלסים לרוב בידי שוכרים בעלי איתנות פיננסית לטווחי זמן ארוכים, מה שמייצר למשקיעים סבירות גבוהה לתזרים שוטף, בצד שאיפה להשבחת הנכס במהלך הזמן ומכירתו ברווח. המונח "מניב" מתייחס למעשה לכל נכס או שטח נדל"ן המייצר הכנסה שוטפת. כך למשל, נדל"ן מניב במגזר המסחרי, הוא שם כולל לשטחים או נכסים המיועדים לצורכי מסחר. סקטורים בולטים נוספים הינם משרדים, מגורים וכיוצא בזה.

סוג פעילות נוסף הוא קרנות חוב נדל"ן, שתופסות תאוצה ומתבססות כאחת מאלטרנטיבות ההשקעה המועדפות והנחוצות בשוק. אלה מספקות למעשה חשיפה אגבית לשוק הנדל"ן, כאשר הן מתפקדות כצינור מימון ליזמים לטובת רכישת והקמת נכסי ופרויקטי נדל"ן. הקרנות פועלות לפי מדיניות של העמדת אשראי בתמורה לכריות ביטחון ורמות ערבויות שונות מצד נוטל החוב. אופי ההשקעה עשוי להיחשב כדפנסיבי ובסיכון נמוך, ככל שקיימים ביטחונות חזקים על ההלוואה.

רוצים ללמוד עוד על פתרונות ההשקעה האלטרנטיביים ב-IBI? לחצו כאן

כך או כך, היכולת של משקיעים מהשורה לחבור לגופי השקעות מובילים וליהנות מהמיומנות והניסיון של מנהלי הקרן, עיצבה מחדש את התמונה ביחס להשקעות נדל"ן בחו"ל. האפיק אמנם קרץ מאז ומתמיד למשקיעים, אך רבים נאלצנו להימנע מהשקעה מעבר לים נוכח פערי המרחק והידע ביחס לתנאי שוק היעד.

אותן קרנות למעשה מגשרות על הפער ונוטלות לידיהן את מלוא האחריות בניהול ההשקעה, כך שהמשקיע נותר פאסיבי אך נהנה מניהול אקטיבי ומקצועי, ונשען באופן מוחלט על מומחיות מנהלי הקרן והשותף המקומי. כמו-כן, ההשקעה מתבצעת בעיקר בשווקים מעבר לים, כך שהמשקיע זוכה לפיזור גיאוגרפי וסקטוריאלי (בהתאם לנישת פעילות הקרן) בתיק ההשקעות, כמו גם חשיפה לפורטפוליו נכסים רחב שמחזיקות רבות מהקרנות. יתרה מכך, יתרון מובהק נובע גם מעצם שילוב רכיב השקעה בלתי-סחיר בתיק, המייצר מנגנון הגנה מול תנודות השוק הסחיר, לצד פוטנציאל להשאת תשואה עודפת.

השקעות נדל"ן אלטרנטיביות גם "מחוץ לקופסא"

את התחום האלטרנטיבי מוביל IBI בית ההשקעות, הנחשב ליצרן הגדול והדומיננטי בשוק המקומי, לאחר שנמנה מהראשונים לזהות את מנוע הצמיחה החדש של עולם ההשקעות המודרני ולהציע למשקיעים סקאלה רחבה של פתרונות השקעה אלטרנטיביים. אחת מאותן אופציות השקעה בנדל"ן שמציע בית ההשקעות מתאפשרת דרך קרן comRIT, המתמקדת בהשקעה בנכסי נדל"ן מניב בארה"ב, בפיזור סקטוריאלי וגיאוגרפי רחב בין Asset Class שונים. בין היתר, מרכזים לוגיסטיים, נכסים ומרכזיים רפואיים, חוות שרתים ו-submarkets נוספים שזוכים לפריחה בשנים האחרונות.

אלטרנטיבה אחרת המאפשרת חשיפה אגבית לשוק הנדל"ן באמצעות חוב, הינה קרן SBL IBI הפעילה בתחום הלוואות גישור עבור יזמים המבקשים צינור מימון לשיפוץ נכס נדל"ן לטובת מכירתו ברווח (Fix and Flip) או השכרתו (Fix and Rent). ההלוואות ניתנות לאחר הליך בחינה מקיף של טיב העסקה, ולרוב בריבית המתומחרת באופן גבוה יחסית, המתגלגלת לתשואה הפוטנציאלית למשקיעים, כאשר נכס הנדל"ן משמש כבטוחה מלאה מול ההלוואה.

חלופה נוספת להשקעה בנדל"ן הינה דרך IBI PILLAR, זרוע ההשקעות בנדל"ן ריאלי של בית ההשקעות. זו מספקת למשקיעים נגישות למוצרי השקעה ייחודיים בשווקים חזקים בארץ ומעבר לים (ארה"ב, גרמניה ועוד), תוך אפשרות לבחירת השקעות ספציפיות מתוך פייפ-ליין רחב. סכומי ההשקעה נמוכים משמעותית ביחס להשקעה ישירה ממוצעת בנכס נדל"ן. כמו-כן, היתרון המהותי, מלבד פוטנציאל הרווח, טמון בהישענות מוחלטת על הידע והניסיון של צוות מנהלי ההשקעות ב-IBI PILLAR והשותפים האסטרטגיים מהשורה הראשונה, שלוקחים חלק אקטיבי בניהול ההשקעה.

בין קשת האפשרויות ניתן למצוא גם את קרן IBI Volcano הייחודית. הקרן משקיעה בחברות הנדל"ן מהמובילות בארה"ב ומספקת מימון בגיבוי של נכסי נדל"ן מניב המוגדרים כ- A Class Assets. הקרן מפזרת את השקעותיה בין חברות ענק המתמחות בנדל"ן מניב בארה"ב, במגוון רחב של עסקאות, ומספקת מימון לטווח קצר (3-9 חודשים בממוצע). השקעות הקרן מגובות בבטוחות שונות, ביניהם ברמת הנכס או ברמת החברה המממנת.

קרן נוספת הפתוחה למשקיעים הינה קרן הריט האירופאית IBI LION, הממקדת את עיקר פעילותה בערים מרכזיות בספרד. הקרן משקיעה בנכסי נדל"ן מניב בתחומי הקמעונאות, משרדים, מסחר ולוגיסטיקה, בדגש על נכסים איכותיים המאוכלסים בידי שוכרים חזקים עם חוזי שכירות ארוכי-טווח. מבנה קרן הריט מגלם סדרת יתרונות ייחודיים, בין היתר, משטר מס מתגמל, מחויבות לחלוקה שוטפת של דיבידנדים למשקיעים, שקיפות מלאה ביחס לפעילותה באמצעות דיווחים ודוחות תקופתיים, פיזור נכסי רחב כחלק ממבנה ההשקעה בקרן ועוד.

בשורה התחתונה, התקופה האחרונה מסמנת על מהפכה בעולם ההשקעות, הנעוצה בבניית תמהיל המשלב השקעה בנכסים אלטרנטיביים, המנוטרלים לרוב מתנודתיות השוק הסחיר ובעלי פוטנציאל להשאת תשואה עודפת. עבור משקיעים המבקשים לאמץ פתרונות השקעה יצירתיים בשווקי הנדל"ן, קרנות אלטרנטיביות מהוות חלופה מסקרנת ביותר, כזו שעוד עשויה להתברר כעוגן בתיק ההשקעות.

מתלבטים באיזו קרן להשקיע? רוצים לשמוע פרטים נוספים? לחצו כאן

האמור לעיל מובא למטרות אינפורמטיביות וכלליות בלבד בדבר השקעה בקרנות הנדל"ן האלטרנטיביות מקבוצת IBI, ואינו מהווה "הצעה לציבור" כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, תשכ"ח-1968 ("חוק ניירות ערך") ו/או "ייעוץ השקעות" ו/או "שיווק השקעות" כהגדרתם בחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995 ו/או תחליף להנ"ל. ההשקעה בקרנות מיועדת למשקיעים הנמנים בתוספת הראשונה של חוק ניירות ערך ו/או עד ל-35 משקיעים במהלך 12 חודשים, בלבד. אין לראות באינפורמציה לעיל משום הבטחת תשואה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ מקצועי (כלכלי, משפטי, מיסויי וכיוצ"ב) המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל משקיע. כל השקעה בקרן צריכה להתבצע לאחר שהמשקיע בחן באופן אישי עם יועציו הוא את המסמכים המשפטיים של הקרן, את תנאי ההשקעה בקרן, את הסיכויים והסיכונים הכרוכים בהשקעה, ואת יכולתו לעמוד בסיכונים הנובעים מהשקעתו והינה כרוכה בחתימה על מסמכי ההשקעה, לרבות הסכם השותפות והסכמי ההצטרפות לקרן, ומותנית בהסכמתו של השותף הכללי ולפי שיקול דעתו המוחלט. מובהר, כי אין באמור לעיל בכדי ליצור התחייבות או אחריות כלשהי של אי.בי.אי בית השקעות בע"מ ו/או מי מטעמה כלפי כל אדם או תאגיד לכל נזק שעלול להיגרם לו כתוצאה משימוש בפרסום זה או הסתמכות עליו.

דברו איתנוהשאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם או חייגו ל- 6212*

    תכנים שיעניינו אתכם

    הירשמו לקבלת עדכונים במייל

      ליצירת קשר התקשרו לטלפון 03-5193444 או השאירו פרטים:

        זמינים ב -

        דברו איתנו

        השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם או התקשרו ל-03-5193444