הזדמנות ההשקעה של קרן IBI SBL, מתחילה כשזוג צעיר או משפחה בארצות הברית מבקשים לרכוש דירה. בישראל, מי שמעוניינים לרכוש דירה בודקים את המיקום, את הגודל, את חלוקת החדרים ואת המחיר. חושבים כמה כסף יצטרכו להשקיע על מנת לשפץ את הבית לשביעות רצונם ומקבלים החלטה. בארה”ב, אחד מהקריטריונים המשמעותיים הוא איך נראה הבית: האם הוא משופץ, איך הוא מעוצב, איך הוא מרוהט ואפילו אילו מכשירי חשמל יש בו.

מאחר שכמחצית משוק הדירות בארה”ב כולל בתים ישנים, בני 35 שנים ומעלה (Source: AHS, U.S. Census Bureau), הבתים האלה זקוקים לשיפוץ מסיבי. לכן, לא מעט יזמים זיהו את הפוטנציאל: הם קונים בתים ישנים, משפצים ומוכרים אותם ברווח, מה שמכונה fix&flip. לצורך כך הם צריכים מימון קצר מועד.

עד לא מזמן, אפשרויות המימון של לווים בארה”ב לצורך קנייה, שיפוץ ומכירה היו מצומצמות ויקרות. התפתחות פתרונות פינטק ייצרה אלטרנטיבות ללווים ובשל טווח הזמן הקצר של ההלוואה, נגישותה ומהירות קבלתה מוכנים לשלם עבור מימון כזה ריביות גבוהות, וזאת למרות שנכס הנדל”ן שבבעלותם מהווה בטוחה שתיאורטית, יכלה להוזיל את עלות האשראי. קרנות ההשקעה זיהו את הצורך של היזמים בגמישות ובהון זמין, לתקופה קצרה, ונהנים מריבית גבוהה בגיבוי מלא של נכסי הנדל”ן.

בשלב הזה נכנסת לתמונה קרן IBI SBL. הקרן מציעה פתרון השקעה תזרימי מגובה בשעבוד ראשון לנכסי נדל”ן, באזורי ביקוש בארה”ב. במילים אחרות, באמצעות פלטפורמות בהן הקרן משקיעה, היא למעשה נותנת הלוואות משכנתה קצרות מועד עבור אותם יזמים אמריקאים שמשתמשים בהלוואות לצורך רכישה, השבחה ומכירת נכס קיים.

אז איך זה עובד?

בעקבות הביקוש העולה לאשראי קצר מועד, משנת 2010 החלה להתפתח בארה”ב תעשיית מימון המונים בנדל”ן, המבוססת על הלוואות עמית לעמית P2P או MPL Market Place Lending. זהו אחד התחומים הצומחים ביותר בעולם הפיננסי בשנים האחרונות. היום, פועלות בארה”ב יותר מ-100 פלטפורמות בתחום, כשרוב הפלטפורמות מעניקות אשראי ליזמים פרטיים לצורך קנייה, השבחה ומכירת נכסים שונים ברחבי ארה”ב.

Federal Reserve Bank of New York*                                    

פלטפורמות הנדל”ן מחברות בין יזמים הזקוקים להלוואת גישור, על מנת לסייע בפרויקט השיפוץ שלהם, ובין משקיעים המעוניינים להשקיע את כספם בחוב לטווח קצר, המגובה בנכסי נדל”ן. הקרן רוכשת את ההלוואות באמצעות שותפים עסקיים וברוקרים בעלי פלטפורמות מקוונות, ומחזיקה בהן לטווח קצר עד לפירעון. חשוב להדגיש שההשקעה היא לא בנדל”ן עצמו, אלא בחוב, והרווח בקרן נוצר מהריבית על ההלוואות.

כל הלוואה מגובה בשעבוד ראשון לנכס ובערבות אישית של היזם ובאמצעות הון עצמי בשיעור ממוצע של כ-25%. אי עמידה בתנאי ההלוואה או אי פירעון שלה תגרום גם למימוש הערבות האישית של הלווה וגם תפגע בציון האשראי (credit score) של הלווה.

איך מתבצע תהליך קבלת ההלוואה?

הליך קבלת ההלוואה על ידי היזמים כפוף לבחינת מספר פרמטרים עיקריים כמו מיקום הנכס, מחיר הרכישה, תקציב השיפוץ, דירוג האשראי, ניסיון בתחום ועוד מגוון נתונים אחרים.

צוות הקרן בוחן את כדאיות העסקה באמצעות שני מודלים להערכות שווי אוטומטים ומודל חיתום ידני נוסף.

בנוסף, על מנת להוריד את רמת הסיכון, הקרן משקיעה במספר רב של עסקאות, ובנכסים בפיזור רחב ובמספר גדול של נכסים ב- 30 מדינות ברחבי ארה”ב.

מאחר שהקרן נותנת הלוואה בשעבוד ראשון על נכס נדל”ן, להערכתנו, זו נחשבת השקעה יחסית סולידית.

 מי בעצם יכול להשקיע ואיך?

ישנם משתנים כלכליים רבים, שעשויים להשפיע על יכולת קניית הבתים של משקי בית בארה”ב וכתוצאה מכך להשפיע על יכולת ההחזר של הלווים בשוק ה- fix and flip בארה”ב, ביניהם, יציבות כלכלת משקי הבית, שמניעה את הביקושים. מדובר בתחום הדורש היכרות מעמיקה של השוק ומומחיות פיננסית, המאפשרת חיתום משני איכותי, על מנת לצמצם כשלי חיתום. הדרך הטובה ביותר להצליח היא לאזן בין סיכון לסיכוי, באמצעות ידע וניסיון בבחירת ההלוואות הנכונות, פיזור רחב והגדרת מדדי איכות, שמשפיעים על הביצועים. מדדי האיכות כוללים בין היתר ציון אשראי, בחינת הניסיון של היזם, בחינת פרויקטים קודמים של היזם, ניתוח של אזור הנכס ועוד.

עד לפני 3 שנים, זהו מודל השקעה שהיה קיים רק בחו”ל. IBI SBL היא הקרן הראשונה בארץ, שפעלה בתחום.

פוטנציאל ההשקעה

תנאי השוק של היום מאופיינים בריבית אפסית ואף שלילית. המסקנה העולה מכך היא שפוטנציאל עליית התשואות בשוק איגרות החוב מוגבל למדי. לכן, משקיעים שמחפשים אפיקים סולידיים יחסית וחוב קצר, נתקלים בריבית נמוכה ובסיכון להפסדי הון משמעותיים.

*נתוני ה-  OECD

החלופה העיקרית לשוק איגרות החוב הן קרנות החוב האלטרנטיביות שמאופיינות במתאם אפסי לשוקי ההון ובתנודתיות נמוכה. שנת 2020 משקפת את זה מצוין, במהלכה מרבית קרנות האשראי הפרטי שמרו על יציבות והניבו תשואה חיובית. (Preqin, IBI SBL)

מסלולי ההשקעה החדשים בקרן

בבסיסה, הקרן משקיעה בדולר, אך לא מעט משקיעים מעדיפים השקעות ללא חשיפה למט”ח ולכן החלטנו שיש מקום לאפשר גידור של השער. לאור זאת, השקנו שלושה מסלולי השקעה חדשים, כך שהמשקיעים היום יכולים לבחור בין השקעה שקלית לדולרית ובין השקעה צוברת למחלקת כפי שמצוין מטה:

  • שיקלי צובר/מחלק
  • דולרי צובר/מחלק

החלוקה מתבצעת אחת לרבעון, המסלול המחלק של הקרן, דולרי או שקלי, מאפשר ליהנות מפירות ההשקעה לאורך הדרך ולא רק כשמגיעים למועד המימוש.

יש להדגיש כי ההשקעה מתאפשרת למשקיעים מוסדיים ומשקיעים כשירים בלבד.

רוצים לשמוע עוד על אפשרויות ההשקעה בקרן? דברו איתנו

 

לירן רבר, מנהל שיווק חטיבת השקעות אלטרנטיביות

דור סגרון, סמנכ”ל בקרן   IBI SBL

שתפו: Share: