ינואר 2019

שירלי יום-טוב, IBI בית השקעות

 

למה אנחנו – ישראלים – כל כך נמשכים לתחום הנדל"ן?

האם זה בגלל שבעשור האחרון מחירי הנדל"ן בישראל הכפילו את עצמם ולפעמים אפילו יותר מזה, או בגלל התשואות הנמוכות באפיקי ההשקעה הסולידיים?

אז לא ערכנו סקר מקיף בעניין הזה, אבל הגיוני שמדובר בשילוב בין שני הדברים.

הם גם קשורים אחד בשני בקשר הדוק. כי הרי מה שתידלק את מחירי הנדל"ן זה לא מעט הריבית נמוכה, שאחראית גם לתשואה הנמוכה באפיקי ההשקעה הסולידיים. מן ביצה ותרנגולת.

בכל אופן, המספרים מדהימים.

למשל, בעשור האחרון השקיעו ישראלים 11.5 מיליארד דולר בנדל"ן אמריקאי, כלומר בארה"ב בלבד. ומה עם השקעות באירופה, ובנדל"ן בישראל? עוד מיליארדים רבים וטובים.

אבל כשמדברים על נדל"ן, למה מתכוונים?

כי נדל"ן זו מילה קטנה לתחום ע-נ-ק. מדירת המגורים שלנו, דרך דירה להשקעה שאולי רכשנו בחיפה או בוורשה, וגם משרד במנהטן או קומפלקס דירות בטקסס. הכל זה נדל"ן.

 

אם נשים לרגע בצד את דירת המגורים שלנו – ביתנו ומבצרנו, אז אפשר בגדול לחלק את תחום הנדל"ן לשניים: נדל"ן מניב ונדל"ן יזמי.

נדל"ן מניב

נדל"ן מניב יכול להיות דירה להשקעה שרכשנו בשביל לקבל ממנה הכנסה שוטפת דרך שכר דירה. נדל"ן מניב הוא גם מיתחם דירות מאוכלס וגם קניון שמשכיר את חנויותיו, וגם בית מלון, בית אבות, בית חולים ועוד ועוד.

המשותף להם הוא שהם מניבים הכנסה באמצעות קבלת תשלומים משכר דירה.

הרווח למשקיע/ה בנדל"ן מניב מגיע משני מקורות: דמי שכירות שוטפים והרווח העתידי שיגיע ממכירת הנכס, במחיר גבוה יותר מאשר המחיר בו רכשנו (נקרא לזה "אפסייד" בעברית…).

 

כלומר, נדל"ן מניב הוא נכס בנוי, לרוב מושכר, שמעניק לנו הכנסה (תשואה) מהיום הראשון של ההשקעה שלנו בו.

 

נדל"ן יזמי

זו אופרה אחרת לגמרי. נדל"ן יזמי כולל נכסים שנמצאים בשלבי בנייה התחלתיים יחסית. למשל, קרקע המיועדת לבניית מבנה, או מבנה קיים שעומד בפני הגדלה (למשל תמ"א לחיזוק והוספת דירות).

בנדל"ן יזמי הרווח למשקיע/ה יגיע לרוב ממקור אחד בלבד: מכירת הנכס, בתקווה שבמחיר המגלם רווח על סכום ההשקעה.

 

בנדל"ן יזמי התשואה מתקבלת רק בסוף התהליך – ממכירת הנכס לאחר סיום בנייתו.

 

הסיכונים

כמו בכל השקעה, כדאי להתייחס לגורמי הסיכון. גם כאן, ההבדלים בין נדל"ן מניב לנדל"ן יזמי גדולים.

בתחום הנדל"ן היזמי יש לא מעט סיכונים כבדי משקל.

הסיבה לכך היא שפרויקט נדל"ן יזמי נמצא בשלבי בנייה התחלתיים יחסית.

למשל, כשאנחנו משקיעים בפרויקט שנמצא בשלב רכישת הקרקע – הסיכון מתחיל כבר שם. האם יתקבלו אישורי הבנייה? ואם כן, מתי? כל עיכוב ביחס למה שהוערך בתחילה גורר שרשרת של סיכונים ואיתם עלויות חדשות: עלויות מימון, עלויות מול ספקים, עלויות משפטיות וכו'.

עלויות נוספות, לצד התארכות הפרויקט, מורידות את התשואה הצפויה על ההשקעה.

כלומר, "סיכון יזמי" הוא לא רק שהקבלן יפשוט את הרגל ("חפציבה" ועוד המון חברות בנייה שקרסו בישראל בעשורים האחרונים). הסיכון היזמי מתחיל עוד הרבה לפני כן וגם מסתיים הרבה אחרי.

בנוסף, יכול להיות שלא תהיה כלל "התאוששות" (recovery) של ההשקעה. הביטוי הכואב ביותר לכך הוא פילי נדל"ן לבנים. כולנו מכירים כאלה בנוף שמסביבנו.

גם בנדל"ן מניב יש סיכונים.

תחשבו על דירה להשקעה, מה הסיכון הגדול ביותר בה? השוכרים.

למשל, עזיבה של שוכרים ואולי קושי למצוא שוכרים חדשים. כלומר, אם ננקה את הרגשות הלא נעימים בתוך סיטואציה כזו, אז הסיכון הוא תיפעולי. גם פיצוץ בצנרת הוא סיכון תיפעולי.

הסיכון הזה קיים בכל נדל"ן מניב. מבניין משרדים בשווייץ ועד קומפלקס מגורים בארה"ב.

 

מה שמוריד את רמת הסיכון הוא תיפעול נכון וטוב של הנכס, על ידי חברה מתפעלת איכותית.

 

אם תשאלו את כל מי שמתמחה בנדל"ן מניב על סיכון  – בארץ ובעולם (אנחנו שאלנו), הם ידברו איתכם קודם כל על התיפעול של הנכס. מי החברה המתפעלת, מה הניסיון שלה, עד כמה היא מכירה את הצרכים של השוכרים (כי לתפעל בית חולים זה קצת שונה מלתפעל מיתחם מגורים) ועוד.

לדוגמה: משרדי IBI נמצאים במגדל שלום בתל אביב, במיקום שנהנה מביקוש גבוה מאוד. המגדל חוגג השנה יום הולדת 54, אז ברור ש"לוקיישן" זה לא מספיק, כי תיפעול של מגדל וינטג' כזה, על 29 קומות המשרדים שבו, עשוי להיות מאתגר יותר מאשר במגדל חדש ונוצץ. אז כן, יש כאן חברה מתפעלת שדואגת, בין שאר הדברים, לזה שהמעליות כאן יתאימו לשנת 2019.

כמו בכל השקעה כמעט, גם בנדל"ן מניב קיים סיכון מאקרו-כלכלי. השאלה היא רק באיזו מידה.

אם יש האטה כלכלית, אז גם התשואה על נכסי נדל"ן מניב עלולה לרדת. יכול להיות גם שהאטה כלכלית תגרום לדחייה של מכירת הנכס, כדי ליהנות ממחיר גבוה יותר.

אז בתסריט גרוע, אולי נחזיק בנכס זמן ארוך יותר ממה שתכננו, אבל בזמן הזה כנראה שנוכל עדיין ליהנות מתשואה שוטפת המגיעה משכר הדירה.

כלומר, יש כאן רכיב חיובי של "התאוששות" (recovery) של ההשקעה.

 

גם הטבלה הזו לא משקרת

תראו את הטבלה הבאה.

מדד (NPI (The NCREIF Property Index  מייצג את התשואה על נכסי נדל"ן מניב בארה"ב, והוא מתפרסם מאז 1978. בטבלה אפשר לראות:

מה עשה המדד ב-40 השנה האחרונות – תשואה.

מספר הרבעונים בהם הוא היה שלילי.

מספר הרבעונים בהם הוא היה חיובי.

מתחתיו אפשר לראות את נתוני מדד S&P 500.

 

 

עכשיו, עזבו רגע את עמודת התשואות.

מה שמעניין לא פחות זה עמודת הרבעונים השליליים.

מה אפשר ללמוד ממנה?

 

ב-40 (וחצי) השנים האחרונות, סקטור הנדל"ן המניב היה דפנסיבי ביחס לסקטור המניות בארה"ב.

 

סיכון מול סיכוי

הכלל הידוע בהשקעות (ואולי בכלל בחיים) הוא שככל שהסיכון גדול יותר כך גם גדל פוטנציאל הסיכוי לרווח.

וזה נכון גם בתחום הנדל"ן.

בפרויקטים של נדל"ן יזמי, פוטנציאל התשואה גבוה יותר מאשר בנדל"ן מניב.

כמה גבוה?

לרוב, פרויקטים של נדל"ן יזמי יהיו מלווים בפוטנציאל לתשואה שנתית דו-ספרתית, בעוד שבנדל"ן מניב פוטנציאל התשואה השנתית יהיה חד-ספרתי. גם אם ניקח בחשבון את תוספת התשואה שתגיע ממכירת הנכס המניב, עדיין לא נגיע לתשואות שמציעים פרויקטים יזמיים.

 

אז מה יותר טוב?

אין יותר טוב או פחות טוב, ואין יותר ראוי או פחות ראוי.

יש מה יותר מתאים. לכם.

זה בערך כמו לשאול – מה יותר טוב, תיק השקעות עם 50% מניות או תיק עם 10% מניות בלבד.

רמת הסיכון צריכה להתאים לכם – לטווח ההשקעה, למטרות שלכם עבור הכסף ולתיק הנכסים הכולל שלכם. צריך גם לחשוב על רמת הסבילות שלכם לסיכון. כמה יכאב לכם, בכל במובנים, אם תפסידו X  או 2X  על ההשקעה שלכם?

 

לסיכום: מה היה לנו פה?

נדל"ן זה הרבה דברים – מדירה בישוב חריש ועד משרדים במנהטן.

בגדול, אפשר לדבר על שני סוגי נדל"ן: מניב ויזמי.

השקעה בנדל"ן מניב שונה מהשקעה בנדל"ן יזמי, בהרבה מובנים.

גם הסיכונים שונים.

המפתח הוא לבחור בהשקעה שמתאימה לכם. לרמת הסיכון, לטווח ההשקעה, למידת התנודתיות.

כמו בכל דבר, כשיודעים יותר, אפשר לבחור נכון יותר, אז אנחנו מקווים שסייענו.

מוזמנות ומוזמנים ליצור איתנו קשר.

 

גילוי נאות: IBI מציע מוצרי השקעה בנדל"ן מניב ואינו מציע מוצרי השקעה בנדל"ן יזמי.

שתפו עם חברים :
הוסף תגובה חדשה תגובות

רוצה להגיב או לשאול אותנו משהו?

האימייל לא יוצג באתר.