מניות נדל"ן מניב בבורסה בתל אביב - איך ולמה?

יוני 2019

בהמשך לכתבה במגזין מאי, על השקעה בנכסים פיזיים בתחום נדל”ן מניב, חשבנו שיהיה מעניין קצת לצלול גם לתוך עולם ההשקעות במניות נדל”ן מניב. בכל זאת, מבחינה כספית, בעבור רובנו השקעה בנכס מניב פחות אפשרית, ואילו השקעה במניות בתחום הנדל”ן נגישה יותר.

האמת היא שזה גם אקטואלי, כי בסוף החודש (יוני) צפויה הבורסה לניירות ערך לפצל את מדד “ת”א נדל”ן” לשני מדדים: האחד, מדד נדל”ן מניב, והשני, נדל”ן לבנייה.

לאחר פיצול המדד, תת-ענף “נדל”ן מניב” יכלול את החברות שעיקר פעילותן הוא בתחום הנדל”ן המניב בישראל ו/או בחו”ל.

תת-ענף “בנייה” יכלול 40 חברות שעוסקות בייזום בנייה, קבלנות בניין,התחדשות עירונית ועבודות תשתית.

מה עומד מאחורי ההחלטה לפצל?

אופי פעילותן של חברות העוסקות בנדל”ן מניב שונה מאופי הפעילות של חברות העוסקות בבנייה. לכל תת-ענף יש גם סיכונים שונים.

מה שעוד מעיד על השונות הגבוהה הוא התשואות שהניבו החברות השונות במדד ת”א נדל”ן.

מה המשמעות של פיצול המדד לשני מדדים?

שלאחר הפיצול תהיה יותר אפשרות לבחור איפה להשקיע, ובאותה מידה – איפה לא להשקיע.

למשל, אולי אתם מעוניינים להשקיע בתחום הנדל”ן למגורים, כי… נגיד… אתם חושבים שהתחום הזה ימשיך לצמוח בישראל גם בשנים הבאות.

או, שאולי אתן חושבות שהשקעה בחברות בנייה למגורים מסוכנת מדי עבורכן, ואתן כן רוצות להשקיע בנדל”ן, אבל לא בתחום הבנייה למגורים.

יש עוד תרחישים אפשריים רבים, כמובן, אבל הנקודה בטח ברורה.

מה מאפיין חברות בתחום הנדל”ן המניב?

אלה חברות שעיקר פעילותן הוא בתחום הנדל”ן המניב, בישראל ו/או בחו”ל. זה אומר בעיקר בעלות וניהול של נדל”ן למסחר, תעשייה, משרדים, לוגיסטיקה, מגורים, מלונאות, דיור מוגן (ובארה”ב גם חוות שרתים למשל.

זה אומר גם קרנות השקעה בנדל”ן (ריט) שהן המודל המקובל והנפוץ בעולם להחזקה בנדל”ן מניב.

מניות נדל”ן מניב וריטים – יתרונות וחסרונות

כמו לכל דבר בעולם בערך, גם להשקעה במניות נדל”ן מניב וריטים יש יתרונות וחסרונות.

החיסרון המשמעותי ביותר, להערכתנו, הוא התנודתיות של מחירי מניות בטווח הקצר, בהשוואה למחירי נכסים פיזיים.

מניות עולות ויורדות בכל יום, והמידע על מחירן זמין מאוד. אירועים שונים, חלקם לא קשורים בכלל לחברות הרלוונטיות, משפיעים על כל שוק המניות וגם על מניות הנדל”ן מניב, לחיוב או לשלילה.

לעומת זאת, את מחירו של משרד לא נבדוק בכל יום, שעה שעה.

המסקנה:

כמו שכתבנו בחודש שעבר, החזקת נכסי נדל”ן פיזיים מקטינה את הסיכון (תנודתיות) של תיק הנכסים הכולל. כשמדובר במניות בתחום הנדל”ן, עלינו להחזיקן לטווח ארוך כדי לנטרל את התנודתיות שלהן. בטווח ארוך, נצפה שתהיה התכנסות, כלומר שמניות החברות ישקפו את ביצועי הנדל”ן המניב הפיזי שבבעלותן.

עד כאן החיסרון.

והיתרונות?

הזמינות, הסחירות והנזילות והתרומה לתיק ההשקעות.

זמינות

בואו נודה, לרובנו אין יכולת לרכוש משרד, חנות, בניין או מרכז לוגיסטי. וגם אין לנו את הידע המקצועי והזמן הנדרש להתעסקות ברכישה ובניהול שוטף של נכס מסוג זה.

גם לא לכולנו מתאפשר להשקיע במוצרי השקעה בעולם הנדל”ן המניב, בהם קרנות השקעה ללקוחות כשירים, או קרנות השקעה אחרות שמפרסמות את עצמן מעת לעת. השקעה כזו דורשת סכומים נכבדים של כסף, ולא פחות חשוב: יכולת לאתר חברה שראויה להשקעתנו.

לכן, רכישת מניות של חברות נדל”ן מניב, או רכישת קרן נאמנות המשקיעה בתחום זה, היא אופציה נגישה ונוחה.

סחירות ונזילות

מניה וגם קרן נאמנות הן מכשירי השקעה סחירים.

קניתם, החזקתם לזמן מה ועכשיו, למשל, אתם צריכים את הכסף? אפשר לתת בבנק או בחשבון המסחר שלכם הוראת מכירה, והכסף יהיה נזיל בחשבונכם מהר למדי.

איך אפשר להשקיע במניות נדל”ן מניב בישראל

אז אפשר לקנות ישירות מניות, ואפשר גם להשקיע דרך קרן נאמנות שמתמחה בתחום. אחד היתרונות של קרן נאמנות הוא פיזור. זה אומר שלא קונים מניה אחת אלא כמה וכמה מניות, מה שמקטין את הסיכון בהשקעה.

ב-IBI אנחנו מנהלים  את קרן הנאמנות אי.בי.אי מחקה (4A) Solactive Israel Commercial Real Estate (1). מספר הקרן – 5120282.

היא מחקה את מדד Solactive Israel Commercial Real Estate.

שלושת המאפיינים הכי משמעותיים של המדד הזה:

1. הוא מחושב על ידי חברת Solactive הגרמנית החל מ-2012.
2. משקל כל אחת מהחברות במדד נקבע על סמך המרכיב הישראלי בפעילותן: ככל שמרכיב הפעילות המניבה בישראל גדול יותר, כך נלקח שיעור גבוה יותר משווי השוק שלה למדד.
3. המדד כולל את 15 חברות הנדל”ן הישראליות העיקריות שפועלות בתחום הנדל”ן המניב בישראל. חברה שפועלת בתחום הנדל”ן המניב בחו”ל לא תיכלל במדד.

למה אנחנו מציינים את זה?

כי המדד החדש של הבורסה לא מכוון להפרדה בין חברות שפועלות בישראל לבין אלה שפועלות בחו”ל, או גם וגם. ניסיון העבר מלמד שלא תמיד היה כל כך מוצלח בחו”ל, למשל, אם ניזכר בהשקעות עתק במזרח אירופה ערב משבר הסאבפריים.

 נדל”ן מניב בישראל? אבל מה יהיה עם אמזון והקניונים?

יש כאלה ששתי המילים “נדל”ן מניב” מקושרות אצלם אוטומטית למילה “קניונים”.

למה? אולי כי באמת, חלק מחברות הנדל”ן המניב הגדולות בישראל פעילות מאוד בתחום זה.

דוגמאות? עזריאלי ומליסרון הן החשודות המיידיות.

עכשיו, כניסת אמזון לישראל מכניסה את ענף המיסחר הקמעונאי בישראל לכוננות. זה נראה שכניסתה של ענקית קמעונאות יעילה ואהובה על ישראלים היא לא דבר של מה בכך, גם אם זה לא קורה מחר, ולא באותה רמת שירות כמו בארה”ב.

אבל, האם, למשל, עזריאלי היא רק חברה שמפעילה קניונים? (בשפה המקצועית: מיסחר).

לא. קודם כל שמה המלא הוא “עזריאלי קבוצה”, ותחומי הפעילות שלה מגוונים וכוללים גם משרדים ודיור מוגן ברחבי הארץ. החלק של המיסחר בתיק הנכסים שלה עומד על 50%.

במליסרון המיסחר יותר דומיננטי – כ-80% מהתיק.

גם חברת ביג פעילה מאוד בתחום שטחי מיסחר, אבל הפעילות היא ב”פאוור-סנטרים” שהעלויות בהם נמוכות מאשר בקניונים, ולכן הם נתפסים כחסינים יותר.

אז לסיכום, מה היה לנו פה?

ניסינו לתת מבט על תחום הנדל”ן המניב באופן כללי, ומבט יותר ברמת המיקרו על השקעה במניות נדל”ן מניב וריטים שנסחרות בבורסה בתל אביב.

פיצול מדד נדל”ן של הבורסה לשני תתי-תחומים: מניב ובנייה, מדגיש את אופי הפעילות השונה, ולכן גם את היתרונות והסיכונים השונים בשני התחומים.

תרצו לדעת עוד?

אפשר ליצור איתנו קשר, ואפשר גם להתייעץ עם יועץ/ת ההשקעות בבנק.

אולי את או אתה “משקיעים כשירים” (לפי הגדרת רשות ניירות ערך)?

אם כן, אז נוכל להציע גם השקעה ישירה בנכסי נדל”ן מניב, באמצעות מוצרי ההשקעה של IBI.