%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%a9%d7%9c%d7%99%d7%a9%d7%99%d7%aa

רונן מדמוני, מנהל תחום גמל והשתלמות ב-IBI


אי אפשר להתעלם מדברים שקורים בשנה האחרונה בתחום הנדל"ן בישראל. לא רק שמשרד האוצר מאותת למשקיעים חדשים להדיר רגליהם משוק הנדל"ן, אלא אף קורא בקול רם למכור את הדירות הנוספות שברשותם.

כ-80 אלף דירות בישראל נכנסות תחת הקטגוריה של דירה שלישית ומעלה. זו כמות אדירה של דירות, המספיקה כדי לפתוח קטגוריה חדשה באתר יד 2: "יד 2 לדירה 3".

שפע הדירות האלו מוחזק על ידי כ-55 אלף משפחות, המחזיקות לפחות שלוש דירות.

משפחות אלה יאלצו לקבל החלטה במהלך שנת תשע"ז: האם לנצל את שלל ההטבות הניתנות למי שיחליט למכור את הדירות להשקעה שבבעלותו או שמא לשלם את מחיר ההתבצרות עד יעבור זעם, אם בכלל.

כמו בכל נושא ועניין בישראל, הביקורת על התנהלות הממשלה רבה וקולנית, אבל נראה שדווקא הפעם, הממשלה חשבה על הכל: מחד, היא קונסת את אספני הדירות, ומאידך, מצ'פרת את מוכרי הדירות בפטור ממס בעת המכירה. ולא רק זה, אלא שהממשלה גם הכינה עבורם אפיק השקעה חלופי ומשתלם.

אפשר לראות את זה כשילוב מופלא של תנועת מלקחיים יחד עם שיטת המקל והגזר, כשהמטרה ברורה: הגדלת היצע הדירות בישראל והורדת מחיריהן.

מקל, גזר והפעם גם קצפת

המקל. אם תשמרו על הדירה השלישית ומעלה שברשותכם, תאלצו לשלם עליה מס שעשוי להגיע עד 18,000 ש"ח בשנה.

הגזר. המדינה מציעה פטור ממס שבח למי שימכור את דירתו עד ה-1 באוקטובר 2017. מדובר בשמונה חודשים בלבד, טווח זמן לא מאוד מרווח בכל הקשור בעסקי נדל"ן.

אז למה כדאי לשקול "להילחץ" ולמכור?

  1. כדי למכור דירה במחירי שיא.
  2. בשביל ליהנות מהטבה משמעותית – פטור ממס שבח בשווי של עד 85,000 ש"ח לכל דירה שתמכרו, ועד שלוש דירות.


ואם גזר לא מספיק, הנה הקצפת.
אם מכרתם את הדירה, תוכלו להשקיע את כספי המכירה במוצר הדגל החדש של האוצר, קופת גמל להשקעה.

איפה בדיוק הקצפת כאן? תהנו מפטור מלא ממס על הרווחים שקופת הגמל להשקעה תניב עבורכם.

נתעכב לכמה משפטים על העניין הזה של פטור מלא ממס על הרווחים.

כמו שבנג'מין פרנקלין כתב פעם, שום דבר בחיים אינו בטוח מלבד מסים ומוות.

אכן, קשה למצוא בישראל משהו שאנחנו לא משלמים עליו מס.

אם נתייחס לעולם החסכון וההשקעה, אז על רווחים מהשקעות אנחנו משלמים מס רווחי הון שעומד ברוב המקרים על 25% מהרווחים. תסכימו איתנו ש-25 שקלים שהולכים לקופת המדינה מתוך כל 100 שקלים שהרווחנו, זה לא מעט בכלל.

שני המקומות היחידים (כרגע) בהם אנחנו לא משלמים מס על רווחי הון הם:

  1. בקרנות ההשתלמות שלנו.
  2. בחסכונות שלנו לפנסיה.


אז אם ככה, "המתנה" שהמדינה נותנת לנו על מכירת דירה שלישית היא משמעותית: נפתח עבורנו אפיק חסכון והשקעה נוסף פטור ממס: אם נמכור את הדירה/דירות ונשים את הכסף בגמל להשקעה, נוכל למשוך אותו בפטור מלא ממס, גם במשיכה הונית של הכסף.

בעברית: נוכל למשוך את כל הכסף בפעם אחת (או במספר פעמים, אם נרצה) בלי לשלם מס.

יש קצת אותיות קטנות: אפשר להפקיד עד 2.5 מיליון ש"ח בסך הכל, נצטרך להיות בני/בנות 60 ומעלה וקופת הגמל שלנו צריכה להיות ברשותנו לפחות חמש שנים כדי למשוך בפעם אחת. זהו.

קצת מספרים - כי הטבלה לא משקרת

בואו נראה כיצד מיסוי דירה שלישית הולך להשפיע על התשואה מדירה להשקעה:

table-2

מה הטבלה הזו מראה?
כך חישבנו: לקחנו על עצמנו הנחות מחמירות. התייחסנו למחירה של דירת 3 חדרים ממוצעת בגבעתיים, שדמי השכירות עבורה נמצאים ברף העליון של דירות מסוגה. לא לקחנו בחשבון עלויות תחזוקה שוטפות, השוחקות את התשואה של כל דירה להשקעה. התעלמנו גם מגורם נוסף שעשוי לשחוק את התשואה: מצב בו הדירה עומדת ריקה ולא מושכרת למשך חודש או יותר.

שמס על דירה להשקעה שוחק מאוד את התשואה שהיא מניבה. אם הפער בין התשואות נראה לכם לא ממש דרמטי, אז הוא דווקא כן - 30%.

אפשר לדבר על נדל"ן והשקעות עוד ועוד ולייצר אין ספור השוואות באינסוף הנחות עבודה.

בשורה התחתונה

אתם אלו שצריכים להחליט איזה אפיק השקעה יהיה עדיף לטעמכם בעשור הקרוב.

במילים אחרות, באיזו קבוצה אתם? זו המאמינה כי מחירי הנדל"ן ימשיכו לדהור קדימה, צעדי הממשלה יכשלו, הקונים ישברו וימשיכו לתדלק את הבועה, או שאתם חלק מהקבוצה שסבורה כי המשקיעים יצאו מהשוק, המחאה הציבורית תלך ותגבר, השוק יקפא, מלאי הדירות הפנויות ימשיך לגדול, ובסופו של דבר הבועה תתפוצץ.

כך או כך, אני מזמין אתכם/ן להיפגש איתנו כדי לבחון את תיק הנכסים, החסכונות וההשקעות שלכם/ן ולהתאימם באופן אופטימלי למטרות שלכם/ן.

רונן מדמוני

רונן מדמוני

Ronen_m@ibi.co.il

לפרטים נוספים וקבלת הצעה, מלא/י פרטיך ונחזור אליך בהקדם.
שתפו עם חברים :